El ABC de la crisis de las constructoras en México

2 de abril -- Ahora que Estados Unidos está saliendo de lo peor de su crisis hipotecaria, la de México parece empeorar.

      Los embargos de viviendas aumentaron a más del doble el año pasado con respecto a 2011, hasta alcanzar una cifra récord de 43,853, de acuerdo con el Instituto del Fondo Nacional de Vivienda para los Trabajadores, o Infonavit, la entidad crediticia gubernamental que otorga alrededor de 70% de los créditos hipotecarios para los trabajadores en México.

     Muchas de las viviendas embargadas son casas vacías que abandonaron sus propietarios por ubicarse en las afueras de grandes metrópolis. Los prolongados traslados de sus habitantes a sus centros de trabajo, en algunos casos de hasta tres horas, provocaron la huída de cientos de familias de esos desarrollos habitacionales y el incumpliento de los préstamos hipotecarios que obtuvieron para hacerse de esa propiedad.

     La oferta de viviendas vacías pesa sobre las grandes empresas constructoras del país que adquirieron terrenos en las afueras de las zonas metropolitanas con la esperanza que se siguieran generando desarrollos habitacionales similares.

    Sin embargo, ante los incumplimientos y los abandonos el modelo para edificar viviendas en forma masiva en México está cambiando.

     "Tenemos un serio problema con las viviendas desocupadas", dijo Eduardo Torres, economista de BBVA Bancomer, en una entrevista telefónica desde la Ciudad de México. "Fueron construidas bajo la falsa premisa de que el déficit habitacional era tan grande que todo lo construido sería comprado sin importar las condiciones. Así que la gente tiene sus casas, pero eso no resolvió sus necesidades, porque sus viviendas están a tres horas de su trabajo".

     Infonavit ha financiado la compra de vivienda desde 1970, en parte para ayudar a frenar ese déficit habitacional que provocó el crecimiento demográfico en la segunda mitad del siglo pasado y también para mejorar el mal estado de muchas propiedades.

     La política generó ganancias inesperadas para las compañías constructoras de viviendas, también conocidas como vivienderas, lo cual desató una ola de ofertas públicas iniciales y ventas de bonos en México y el extranjero en los últimos 10 años.

     Los inversionistas, ante las favorables perspectivas del sector, se apresuraron a financiarlo, más cuando contaba con el respaldado del gobierno para reducir el déficit de vivienda del país y dar así un patrimonio a los trabajadores.

     Sin embargo, ahora un cambio en la política pública sobre el sector está contribuyendo a una crisis de la industria de la vivienda, aun cuando la segunda economía más grande de América Latina atraviesa por el cuarto año consecutivo de expansión económica.

     México probablemente crecerá 3.5% este año, frente a un crecimiento de 3.1% en Brasil, la mayor economía de la región, de acuerdo con encuestas de Bloomberg News entre economistas. El año pasado la economía mexicana creció 3.9% y en 2011 poco más de 4%.

     Los economistas espera que, en contraste, la economía de Estados Unidos crezca 1.9%. Sin embargo, allá el mercado de la vivienda muestra síntomas de recuperación tras la mala racha que duró seis años. Una señal del cambio en Estados Unidos es que el ritmo de embargos hipotecarias cayó el año pasado a su nivel más bajo desde 2007. Las acciones de las constructoras de vivienda de Estados Unidos han subido más de 10% este año y más de 100% desde finales de 2011.

     Por el contrario, las constructoras de México se están viendo afectadas por la mayor oferta de viviendas ejecutadas: el índice Mexico Habita de la Bolsa Mexicana de Valores y que incluye a seis constructoras ha bajado 36% este año.

     Urbi Desarrollos Urbanos, la tercera constructora más grande del país, se ha desplomado 60% en 2013 y los rendimientos de sus bonos con vencimiento en 2022 alcanzaron un nivel récord de 20.89% el 25 de marzo en comparación con 10.61% a finales del año pasado. El índice de precios y cotizaciones (IPC) de la Bolsa Mexicana de Valores, conformado por 35 acciones mexicanas, ha subido 0.9% este año.

     El número de propiedades de reventa en subasta aumentó 442% el año pasado a 43,351, de acuerdo a datos del Infonavit, mientras que las ventas de Corporación Geo, el mayor constructor de vivienda en México por volumen, cayeron 6.1% en el período a 55,485 viviendas. Los volúmenes también se contrajeron para Desarrolladora Homex, la segunda constructora más grande, y Urbi.

     El gobierno del presidente Enrique Peña Nieto, que comenzó hace cuatro meses, está tratando de atajar la ola de casas abandonadas fomentando desarrollos más cerca de las ciudades. El gobierno también está dando prioridad a los subsidios para los edificios de departamentos en lugar de las viviendas unifamiliares, que requieren más terreno y que dominaron los desarrollos subsidiados en los dos gobiernos anteriores.

     El cambio de política está obligando a los constructores a adaptarse.

     Aunque algunas empresas probablemente cerrarán o perderán negocios en la reorganización, los competidores llenarán el vacío y satisfarán la demanda, dijo Alejandro Nieto Enríquez, director de la Comisión Nacional de Vivienda, otra agencia gubernamental encargada de coordinar las políticas públicas en torno a la industria de la vivienda.

     La industria tiene empresas más pequeñas y ligeras, además de las constructoras que cotizan en bolsa, que pueden ser más capaces de adaptarse a las nuevas condiciones, dijo Nieto Enríquez.

     Las necesidades de contar con más capital para edificar edificios de  departamentos llevaron a constructoras como Urbi y Geo a tener un flujo de efectivo libre negativo con respecto a su capital en el cuarto trimestre.

     También llevaron a la agencia calificadora, Fitch Ratings, a decir en un reporte del 22 de febrero que las constructoras podrían sufrir depreciaciones de sus activos al tiempo que reubican reservas de terrenos para adaptarse al nuevo plan de vivienda.

     "El nuevo modelo que proponemos es diferente, y las empresas van a tener que ajustar sus estructuras organizativas y cambiar su tecnología", dijo Nieto Enríquez en una entrevista de 25 de marzo en la Ciudad de México. "Habrá quienes digan que quieren hacerlo, y lo harán, de hecho ya lo están haciendo. Otros dirán : "ya no estoy interesado, mejor voy a fabricar zapatos".

     Moody's Investors Service bajó las calificaciones crediticias de Urbi y Geo el mes pasado y cambió la perspectiva sobre Homex de 'estable' a 'negativa'.

     Homex dice que el apoyo continuo del gobierno a la vivienda nueva es un signo de que las propiedades usadas están lejos de poder sustituir a las edificaciones nuevas que llevan a cabo las empresas constructores.

     La compañía también dice que los programas en desarrollo para proporcionar vivienda a la policía y las fuerzas armadas impulsarán sus ventas.

     "La demanda de vivienda sigue siendo importante, además del hecho de que el gobierno está buscando mecanismos para hacer frente a los segmentos desatendidos de la población", dijo la compañía con sede en Culiacán en una respuesta por correo electrónico a las preguntas. "El compromiso del actual gobierno de mantener el desarrollo de vivienda también se refleja en la distribución planificada de los subsidios".

     Nieto Enriquez de la Comisión Nacional de Vivienda dijo que 67% de los subsidios se destinarán a viviendas nuevas este año, a la par con la distribución del año pasado.

     Alejandro Haiducovich, vocero de Geo, declinó comentar sobre la estrategia de la compañía para hacer frente al aumento de los embargos de casas.

     Bajo la nueva estrategia de ejecución de embargos de Infonavit, el prestamista está trabajando con los gobiernos municipales para recuperar viviendas cuyos propietarios han dejado de pagar tanto sus préstamos hipotecarios como los impuestos de la propiedad, principalmente porque las casas fueron abandonadas, dijo Jesús Gómez, subdirector de administración de la cartera, en una entrevista telefónica desde la Ciudad de México. La sociedad está ayudando a los gobiernos locales a apuntalar sus ingresos fiscales, dijo.

     Carlos Hermosillo, analista de renta variable de Grupo Financiero Banorte, dice que las empresas del sector necesitan cambiar su enfoque y que las subastas de casas embargadas podrían ser una "oportunidad". Pueden participar en las subastas y vender las casas, muchas de las cuales ya están en los desarrollos de las empresas, dijo.

      "Deberían considerar esto como una oportunidad de negocio", dijo Hermosillo en una entrevista telefónica desde la Ciudad de México. "Vale la pena que lo estudien".

     Esta es la opinión de Urbi, con sede en Mexicali, que dijo en un correo electrónico que las subastas no son una "amenaza". Urbi mencionó los "altos márgenes de ganancia" en la compra y reventa de propiedades. Estas transacciones son "complementarias a nuestro plan de negocios", dijo Urbi.

     Las acciones de las constructoras indican que los operadores ya se están preparando para que algunas empresas del sector desaparezcan.

     Las ejecuciones hipotecarias son "una señal para los desarrolladores de vivienda", dijo Torres de BBVA. "Deben analizar la evolución de la demanda, así como la oferta que está entrando al mercado, antes de comenzar cualquier proyecto nuevo".

Traducido por Giselle Rodríguez