Fibra MTY detalla oferta por Terrafina y da valor implícito de 45 pesos a CBFI

7 de may. (Axis negocios) -- Fibra MTY, un fideicomiso de inversión en bienes raíces diversificado, detalló su oferta para la adquisición de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios o CBFIs de su competidor Terrafina, algo que ya han hecho otros postores como parte de sus estrategias para llegar a los inversionistas.

     La oferta contemplaría un factor de intercambio de 2.8 certificados de Fibra MTY en circulación por cada uno de los de Terrafina que circulan en el mercado. De concretarse la operación, el incremento estimado de los fondos de operaciones ajustados (AFFO) por certificado es del alrededor de 13% para los inversionistas de Terrafina.

     “Considerando el actual múltiplo AFFO de cotización de Terrafina de 16.8 veces, el precio implícito de la transacción sería de alrededor de 45 pesos por certificado”, dijo MTY en una presentación.

     Dicho cálculo, agregó, contempla una dilución por el bono a los administradores y la deuda adquirida para pagar el dividendo extraordinario anunciados por Terrafina en su reporte del primer trimestre del año.

     Para Fibra MTY, el precio implícito de la operación representa un incremento de 7.1% respecto del precio de cotización actual de los papeles de Terrafina, de 42.01 pesos cada uno al cierre del 6 de mayo.

     Además del precio implícito, el fideicomiso con sede en Monterrey enlistó los beneficios de la oferta hecha a los dueños de Terrafina, entre los que destacó que la fusión de ambas compañías permitiría duplicar los flujos ajustados de operación, al tiempo que mejoraría su liquidez en el mercado bursátil. Otro beneficio es la eficiencia en términos de margen de ingreso operativo neto (NOI) y en flujo operativo.

     Tras ampliar los detalles de su propuesta los certificados de Terrafina cayeron 1.5% en bolsa, a su menor nivel en tres semanas.

     Fibra MTY fue el tercero de los cuatro postores que hasta hoy han hecho público su interés en adquirir Terrafina. Los primeros dos fueron Fibra Prologis, quien también presentó una oferta pública de adquisición de certificados, con un factor de intercambio de 0.58 certificados propios por cada uno de los títulos de Terrafina.

     Fibra Macquarie, el cuarto postor el revelar su interés en Terrafina, también optó por una oferta de adquisición de acciones, la cual contempla un factor de intercambio de 1.05 certificados propios por cada uno en circulación de Terrafina, y que para algunos especialistas representaba un valor implícito con un descuento de 25% sobre el precio del certificado al momento de revelar la oferta, a finales de abril.

     Los títulos de Macquarie cerraron el 19 de abril --previo a la presentación de la propuesta-- a un precio de 30.04 pesos por CBFI en la Bolsa Mexicana de Valores y acumulaban una ganancia de 2.4% a lo largo de los últimos 12 meses, mientras que los certificados de Terrafina cerraron a 41.98 pesos y han ganado 24.6% en el mismo periodo.

     Por su parte, Fibra Uno, el segundo postor el levantar la mano en el proceso, apostó por una combinación de sus activos industriales y el portafolio Júpiter --perteneciente a los principales accionistas del fideicomiso-- con los de Terrafina, a una valuación que contempla una tasa de capitalización igual o equivalente con la generación de NOI anualizado de cada portafolio.

     Para los analistas, la diversidad de ofertas podría dar paso a que Terrafina sea comprada por más de un postor, amén de que aún faltan por conocerse dos propuestas más, uno de ellos –de acuerdo con especulaciones de analistas—podría ser Grupo México, quien ya tiene participación en los fideicomisos inmobiliarios a través de Planigrupo. En contraste, una de las grandes compañías del sector que ya se descartó como interesado es Corporación Inmobiliaria Vesta.

     “Algunos inversionistas podrían estar interesados ??en maximizar su retiro de efectivo, pero otros pueden sentirse atraídos por los planes del postor que puedan maximizar el valor de la entidad combinada”, escribieron en un reporte los analistas de Scotiabank, hace unos días. “Además, podríamos ver a los postores pidiendo diferentes umbrales mínimos de control para Terrafina, y eso podría potencialmente extender el proceso si se necesita una segunda ronda de ofertas”.

     La competencia por Terrafina es tal que incluso ha cambiado los planes originales de la compañía, que en principio tenía al proceso de internalización de sus servicios de asesoría como eje principal.

     “Efectivamente la internalización era lo primero que queríamos hacer, es con lo que empezamos. Pero para beneficio de los tenedores [de CBFIs] no podemos ahorita ir a una internalización por varios motivos”, dijo Alberto Chretin, director general de Terrafina, en una reciente entrevista con Infosel/ Axis negocios.

     El Comité Técnico de Terrafina convocó a una asamblea de tenedores el 30 de abril, en la que presentaría los detalles de las propuestas de los cuatro postores que ya son públicos y las dos ofertas que aún no son públicas; no obstante, la reunión no alcanzó el quorum necesario --tuvo una asistencia de 49% de los dueños de los CBFIs--, por lo que fue declarada desierta.

     Por lo pronto, Fibra MTY inició con el trámite y la solicitud de autorización correspondiente ante la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, el regulador del mercado bursátil, y ante la Bolsa Mexicana de Valores para continuar con el proceso de oferta.

     Entre los pendientes de Fibra MTY aún está finalizar el análisis de viabilidad de la transacción, incluyendo el due diligence; obtener la autorización de los dueños de sus CBFI’s para llevar a cabo la transacción y la emisión de certificados, y finalmente obtener el aval de sus dueños, CNBV y de la Comisión Federal de Competencia Económica para lanzar la oferta pública conforme a los tiempos establecidos por Terrafina.

*César Pérez colaboró en esta historia

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