Fibra Macquarie se suma a contienda por Terrafina; analistas dudan de oferta

22 de abr. (Axis negocios) -- Fibra Macquarie, un fideicomiso de inversión en bienes raíces industriales y comerciales, se sumó a la lista de interesados en adquirir o combinar sus activos con su competidor Terrafina, con la intención de crear la mayor fibra industrial de México, algo que quieren hacer los jugadores más importantes del sector con la intención de aprovechar las ventajas que han supuesto la llegada de factorías provenientes de China y el auge del comercio electrónico de los últimos años.

     El fideicomiso presentó una oferta no vinculante al Comité Técnico de Terrafina, para la adquisición o intercambio de hasta el 100% de los certificados bursátiles fiduciarios (CBFI’s), de acuerdo con un comunicado de Fibra Macquarie de este lunes.

     “Estamos confiados que esta combinación tiene el potencial de crear una plataforma única, que consideramos acelerará los planes de crecimiento de largo plazo tanto de Fibra Macquarie como de Terrafina para beneficio de todos los tenedores certificados”, dijo Simon Hanna, director general de Fibra Macquarie, citado en la comunicación.

     La propuesta contempla intercambiar 1.05 certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios por cada título en circulación emitido por Terrafina, lo que a juicio de Macquarie no solo daría lugar a una fusión entre pares, sino que crearía la mayor fibra industrial de México.

     De concretarse, explicó Fibra Macquarie, se crearía una empresa combinada de 547 inmuebles industriales con un área bruta rentable de 78.4 millones de pies cuadrados, de los cuales 68% serían destinados a manufactura. También contaría con una reserva territorial de 9 millones de pies cuadrados.

     Macquarie agregó que una combinación de los negocios ayudaría a mejorar las distribuciones para los tenedores, daría mayor liquidez de los CBFIs en el mercado bursátil y crearía portafolios complementarios que atiendan la demanda creciente generada por el nearshoring, entre otras ventajas.

     No obstante, los especialistas consideraron que la oferta presentada por Fibra Macquarie implica que el precio implícito de Terrafina tiene un descuento de 25% sobre el precio actual del certificado.

     Los títulos de Macquarie cerraron el viernes a un precio de 30.04 pesos por CBFI en la Bolsa Mexicana de Valores y acumulan una ganancia de 2.4% a lo largo de los últimos 12 meses, mientras que los certificados de Terrafina cerraron a 41.98 pesos y han ganado 24.6% en el mismo periodo.

     “La oferta de relación de cambio existente está significativamente por debajo de la participación de mercado de Terrafina”, escribió en un reporte Pablo Monsivais, analista de Barclays.

     Claro que la oferta cuenta con otros atractivos, de acuerdo con Monsivais. Uno de ellos es que Fibra Macquarie es la empresa con el mayor incremento de fondos generados por operaciones (FFO) por CBFI en los últimos ocho años, además de que su disciplina en materia de capital se ha reflejado en un crecimiento de dicho indicador. También posee una estructura de desarrollo interno que aceleraría el desarrollo de más inmuebles, gracias a las reservas territoriales de ambas fibras.

     Como sucede con el resto de ofertas, la de Fibra Macquarie está sujeta al cumplimiento de las aprobaciones necesarias, entre las que destacan el aval de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), el regulador bursátil del país, y la Comisión Federal de Competencia Económica (Cofece).

     La oferta de Fibra Macquarie es la más reciente de la lista de interesados en Terrafina. El primero en levantar la mano fue Fibra Prologis, que en febrero planteó una oferta pública de adquisición de CBFI’s; y semanas más tarde Fibra Uno también se dijo interesada, como una alternativa para poder crear su fideicomiso enfocado exclusivamente en bienes industriales y que ha buscado listar en bolsa con el nombre de Fibra Next, sin éxito.

     Fibra Uno incluso detalló que su oferta consiste en valuar los portafolios y activos aplicando una tasa de capitalización igual o equivalente con la generación del Ingreso Operativo Neto (NOI) anualizado generado por cada portafolio. No obstante, la empresa se dijo abierta a cambios, incluso considerando la posibilidad de excluir algunos inmuebles de la operación.

     Finalmente, hace unos días Fibra MTY, que cuenta con inmuebles de oficinas e industrial, también se dijo interesada y reveló su propia oferta de intercambio de certificados por Terrafina, considerando una valuación de igualdad entre ambas.

     Terrafina convocó a una asamblea de tenedores el 30 de abril, en la que presentará a sus dueños la información sobre las propuestas recibidas hasta ahora; además de la propuesta de internalización de su asesoría, un paso que para los directivos del fideicomiso es crucial para detonar el crecimiento de la empresa más allá de las ofertas de adquisición.

     La internalización de los servicios, permitirá a la compañía desbloquear el valor de sus certificados, además de enfocarse de mejor forma a la administración de bienes raíces, más que a la administración de inversiones, de acuerdo con Alberto Chretin, director general de la compañía.

     Terrafina calcula que le representará ahorros de entre siete y ocho millones de dólares anuales el internalizar directamente responsabilidades que ahora recaen en PGIM Real Estate. Además de ahorros, las Fibras. o los REITs (Real Estate Investment Trust), pueden tener un mayor control sobre sus operaciones y estrategia, adaptarse a los cambios del mercado, entre otras cosas.

     Claro que para poder absorber las funciones de PGIM implica crear una estructura. Terrafina planea contratar a un segundo director general --co-CEOs-- y otros directivos de los cuales dice tener ya algunas opciones, entre ellos un director de inversiones, director de mercados de capitales, director de desarrollos y un director de comercialización.

     En todo caso el proceso que siga la empresa no se espera que sea apresurado e incluso el plan de acción entre la internalización y la potencial elección de alguna de las ofertas que tiene sobre la mesa correrá en paralelo.

     Primero, en la asamblea del 30 de abril, dará a conocer las alternativas estratégicas que tiene sobre la mesa y luego se someterá a voto la facultad de terminar el contrato con el asesor externo. En una asamblea posterior se sabrá si alguna de las ofertas es elegida y si ninguna lo es, entonces Terrafina someterá a voto la terminación del contrato con el asesor externo.

     Terrafina subrayó que del contrato de asesoría externa no terminará de inmediato, pero de ocurrir, la relación con el asesor externo será terminada sin ninguna comisión de terminación pagada.

     “La empresa no está en venta, es importante mencionarlo. Terrafina nunca ha tenido la intención de salir a vender la empresa”, sostuvo Chretin en entrevista con Axis negocios hace unas semanas. “Tenemos la obligación de presentar todas las opciones a nuestros tenedores para que ellos tomen la mejor decisión”.

*César Pérez y Emiliano González contribuyeron en esta historia

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