Bienes raíces comerciales, industriales padecen aquí dos golpes políticos

15 de ene. (Dow Jones) -- Los inversionistas extranjeros han tenido cautela al adquirir bienes raíces comerciales mexicanos desde que Donald J. Trump fue electo presidente, en parte por la amenaza de deshacer el Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN) si su gobierno no lograba renegociar el pacto con México y Canadá.

Ahora, exactamente cuando los tres países han llegado a un nuevo acuerdo comercial, ha surgido otra preocupación que mantiene a muchos inversionistas al margen en México: las posibles políticas que no están a favor de los negocios del nuevo líder del país, el presidente Andrés Manuel López Obrador.

Justo antes de asumir el cargo a finales del año pasado, López Obrador dijo que cancelaría la construcción del aeropuerto de la Ciudad de México y cuyo costo ascendería a unos 13 mil 300 millones de dólares, que muchos en la comunidad empresarial dijeron que era vital para el crecimiento económico del país. Otros pasos que ha tomado, como el plan presupuestal 2019 que anunció en diciembre, han disipado algunas preocupaciones.

Pero las ondas de choque continúan reverberando por su cancelación del proyecto de obra pública más relevante del país, que ya se completó en un tercio, así como por las declaraciones que no favorecen precisamente a los negocios y que López Obrador ha realizado a lo largo de los años. Por lo que se espera que el volumen de ventas de propiedades comerciales, que se redujo drásticamente en 2018, permanezca bajo hasta que haya más certeza sobre la nueva administración.

Las preocupaciones sobre la nueva administración también han ayudado a elevar los costos de los préstamos, dijo Alfonso Munk, director de inversiones para Américas de PGIM Real Estate, el brazo de inversiones en bienes raíces de Prudential, que administra activos con un valor de más de tres mil millones de dólares en México . “¿Habrá más eventos como la cancelación del aeropuerto?”, preguntó.

Sin embargo, no todo es sombrío en el sector del mercado inmobiliario comercial mexicano. Las tendencias de la oferta y la demanda han mantenido los alquileres y las ocupaciones en niveles saludables, aún cuando la política ha frenado la actividad de las ventas.

Esto ha sido especialmente cierto en el otrora candente sector del espacio industrial. A pesar de la retórica negativa de la administración Trump sobre el Tratado de Libre Comercio de América del Norte, el comercio entre ambos países ha estado en auge, manteniendo altos los niveles de ocupación y alquileres en los almacenes y centros de distribución.

El otoño pasado, el presidente Trump llegó a un acuerdo con México y Canadá para actualizar el pacto comercial de América del Norte. Ese acuerdo aún necesita ser ratificado por los Congresos respectivos.

Pero si lo es, y la economía de Estados Unidos y la mexicana mantienen la fortaleza mostrada recientemente, la demanda de espacio en los almacenes y centros de distribución probablemente aumentará.

Los analistas prevén que el mercado de la propiedad industrial del país también podría beneficiarse de la fricción comercial entre Estados Unidos y China, ya que los fabricantes ahora cubren sus apuestas adquiriendo más espacio en México.

“El fabricante estadounidense que quiere producir componentes automotrices a precios relativamente económicos lo hará cada vez más en México”, dijo Richard Barkham, economista en jefe de la firma de servicios inmobiliarios CBRE Group.

México fue uno de los primeros mercados latinoamericanos en atraer a muchos de los inversionistas extranjeros más importantes del mundo, en parte debido a los pasos del gobierno para modernizar los mercados financieros. El país siguió el liderazgo de Estados Unidos en la adopción de la estructura del fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT, por su siglas en inglés). Actualmente hay una docena de REITs mexicanos, llamados Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raices, o Fibras, con una capitalización de mercado total de más de 10 mil millones de dólares.

A raíz de la crisis financiera de 2008, los reguladores mexicanos también crearon una nueva forma para que los fondos de pensiones nacionales invirtieran en bienes raíces y otros activos. “Ha habido una transición del mercado de las familias privadas a propietarios institucionales”, dijo Tim Gifford, director del negocio de banca de inversión en América Latina de CBRE.

Las principales empresas extranjeras que han estado activas en México incluyen a PGIM, el desarrollador Hines de Houston, al gigante del espacio industrial Prologis, Ivanhoé Cambridge, con sede en Montreal, y Macquarie Group de Australia.

Sin embargo, en los últimos dos años, la incertidumbre política ha erosionado el entusiasmo de los inversionistas por la propiedad mexicana. Las ventas totales en los tres primeros trimestres de 2018 llegaron apenas a 600 millones de dólares, 40% menos que en el mismo período de 2017, de acuerdo con la firma de datos Real Capital Analytics.

Las acciones de las Fibras se han visto afectadas. La más grande, Fibra Uno, finalizó el año con acciones que cotizan en menos de 22 pesos (1.12 dólares) cada una. Estas se estaban negociando en el rango de 37 pesos antes de que Trump fuera elegido presidente.

A pesar del comercio transfronterizo continuo, pocas compañías estadounidenses nuevas han aparecido en el mercado desde que el presidente Trump resultó electo en las ciudades fronterizas de México que han sido populares entre las plantas de ensamble de las maquiladoras.

“Si ya estás ahí, deberías esperar para ver qué pasa”, dijo Hamid Moghadam, director ejecutivo de Prologis. “Si no estás ahí, seguramente vas a esperar hasta que haya una resolución antes de construir una planta de 50 millones de dólares”.

Traducido por  Luis Felipe Cedillo