Blackstone despliega poder inmobiliario en su acuerdo con GE -

20 de abr. (Dow Jones) -- Cuando Jonathan Gray, el jefe global de inversiones en bienes raíces de Blackstone Group, se reunió con ejecutivos de General Electric a mediados de marzo, ellos le entregaron una propuesta urgente: compren nuestro gigantesco negocio inmobiliario, pero rápido.

Gray aceptó.

El acuerdo por 23,000 millones de dólares con su socio Wells Fargo, anunciado por las tres empresas la semana pasada, ilustra la posición de Blackstone en el sector inmobiliario como la empresa a la cual acudir cuando llega el momento de deshacerse de decenas de miles de millones de dólares en propiedades en una sola transacción.

La firma de capitales privados de Nueva York ha sido amigable a las grandes ofertas durante mucho tiempo, las más notables las adquisiciones apalancadas en 2007 de Hilton Worldwide Holdings y del fideicomiso de Sam Zell, el mayor propietario de edificios de oficinas en Estados Unidos, conocido como Equity Office Properties Trust.

Pero en los últimos años ha visto subir su capacidad para recaudar fondos de manera inesperada, a tal punto que --antes del acuerdo con GE-- llegó a tener más de 28,000 millones de dólares en efectivo a su disposición para invertirlos únicamente en bienes raíces.

"La escala de Blackstone en el espacio de los bienes raíces es incomparable", dijo Stephen Ellis, analista de Morningstar, en una nota dirigida a clientes de la firma. "Este tipo de escala proporciona a Blackstone un profundo conocimiento del mercado, lo que le permite poner más capital a trabajar de manera eficiente".

Blackstone, formada como una pequeña consultoría de fusiones y adquisiciones de empresas hace tres décadas, se ha convertido en un gigante de las propiedades. Los bienes raíces son el área que le genera más ganancias, significándole 1,900 millones de dólares en ingresos en 2014 por la rentabilidad de sus inversiones y las comisiones de la gestión de esos activos.

El negocio ha crecido rápidamente bajo la tutela de Gray, ayudado por su relativamente buen desempeño durante la recesión, gracias a que vendió una gran cantidad de propiedades justo antes de que el mercado inmobiliario cayera.

Dado su historial, Gray es visto por los observadores como un prospecto eventual para convertirse en el director ejecutivo de la compañía.

El acuerdo de GE se presentó tan sólo unas semanas después de que Blackstone terminó la recaudación de recursos para su fondo inmobiliario insignia de 14,500 millones de dólares --el fondo de inversiones más relevante que haya salido a bolsa y que esté enfocado al sector inmobiliario.

Blackstone también tiene el récord de haber recabado el segundo, tercero y cuarto fondos más grandes de la industria inmobiliaria, de acuerdo con Preqin, la empresa consultora especialista en ese sector.

Sus competidores de capitales privados más cercanos incluyen a Carlyle Group y KKR, que también invierten en bienes raíces, pero lejos de la escala en la que lo hace Blackstone.

A la firma se le suman sus fondos especializados en patrimonios formados en los últimos años para realizar inversiones inmobiliarias a nivel mundial.

Blackstone está obteniendo la cartera de edificios de oficinas y otras propiedades diseminadas de GE en Estados Unidos y Europa, una cartera valuada en 5,300 millones de dólares. La empresa pago por esas propiedades con su fondo insignia y con un fondo europeo.

Las propiedades incluyen una gran concentración de edificios de oficinas suburbanos ubicados en el sur de California, donde se ha enfocado Blackstone, así como edificios de oficinas de tamaño mediano del área de Seattle y de los suburbios del oeste de Chicago.

Además de los 8,800 millones de dólares en préstamos hipotecarios que Blackstone optó por comprar a GE, el fondo de deuda inmobiliaria centrado en los bienes raíces de la firma, está tomando 4,200 millones de dólares en préstamos, mientras que Blackstone Mortgage Trust, una empresa que cotiza en bolsa y que Blackstone reestructuró en 2013, también decidió comprar 4,600 millones de dólares de esos préstamos.

Los restantes 9,000 millones de dólares en préstamos se destinarán a Wells Fargo. Blackstone recurrió al banco, con sede en San Francisco, el mayor prestamista enfocado a las propiedades comerciales de Estados Unidos, poco después de reunirse con GE, dijeron personas familiarizadas con el acuerdo.

Wells Fargo ha estado ansioso por expandirse en la industria y está ayudando a financiar parte de la compra de Blackstone.

Hace una década, el panorama era más diverso, colmado de bancos de inversión como Morgan Stanley y Goldman Sachs Group. Pero estos se retiraron después de que se desplomó el valor de sus inversiones inmobiliarias por la recesión y que los reguladores impusieron normas de capital más estrictas sobre los bienes raíces.

Hoy día, la competencia de Blackstone proviene principalmente de empresas como Brookfield Asset Management, un gigante inmobiliario de Toronto que a menudo se une a fondos de pensiones y de riqueza soberana para aprovechar las grandes ofertas, como lo hizo en su reciente compra de la zona de oficinas Canary Wharf de Londres cuando se asoció con un fondo de Qatar.

Los fideicomisos de inversiones en bienes raíces que cotizan en bolsa y que son conocidos como REITs también tienen una gran cantidad de poder adquisitivo, incluyendo gigantes como Simon Property Group, que recientemente intentó comprar a uno de sus mayores competidores en más de 16,000 millones de dólares.

"Si uno es mucho más grande que todos los demás, puedes sencillamente firmar un cheque sin financiamiento para que algo ocurra ", dijo Steve Schwarzman, presidente ejecutivo de Blackstone, en una conferencia con inversionistas en diciembre. "Si está dialogando con una institución financiera, eso es casi como, Dinos qué tanto quieres vender y te daremos un precio".

El sector de los bienes raíces es inherentemente cíclico, ya que a medida que crece el tamaño de las apuestas de Blackstone, los observadores se preguntan si podrá mantener su sólido historial en el próximo ciclo a la baja.

Además, el tamaño de Blackstone no significa que siempre puede comprar propiedades a precios de liquidación. El acuerdo de GE parece más caro que las ofertas estándar que aprovecha Blackstone, al menos por una medida de uso común, lo que significa que podría ser más difícil de lo habitual obtener ganancias de tal inversión o más probable es que genere una pérdida si el mercado se da la vuelta.

Traducido por Luis Felipe Cedillo

Editado por Eduardo García

Fecha de publicación: 20/04/2015

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